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新華社上海１２月２３日專電題：房?jī)r(jià)合理回歸路有多遠(yuǎn)？

新華社記者　魏宗凱

繼?？?、廣州、深圳之后，上海、青島兩地日前宣布，明年將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。多位市場(chǎng)人士和專家認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；而促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的實(shí)現(xiàn)路徑依然是多管齊下，包括限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行、增加普通商品住房供給和擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍等。

"限購(gòu)令"繼續(xù)執(zhí)行？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，２０１１年全國(guó)共４６個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)政策，其中廈門、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、石家莊、金華明確提出限購(gòu)截止日期為２０１１年１２月３１日，合肥、南寧、徐州的截止日期為２０１２年上半年的某個(gè)時(shí)點(diǎn)。近段時(shí)間，已有１１個(gè)城市表示明年繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)。

整體上看，限購(gòu)政策對(duì)各個(gè)城市的成交量和成交價(jià)格均有明顯的影響，在限購(gòu)政策執(zhí)行一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購(gòu)政策取得了階段性成效。據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，截至１２月２０日，北京年內(nèi)新建住宅總套數(shù)為８６５１２套；業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)全年新建住宅簽約量在９萬(wàn)套左右，與２０１０年１１．１萬(wàn)套的成交量相比，下降幅度約１８％；而與２００９年１７．９萬(wàn)套的成交量相比，降幅達(dá)５１．７％。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭稱，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。如果按此口徑，今年底到期的７個(gè)限購(gòu)城市，原則上都會(huì)選擇延期。

中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，目前主要城市房?jī)r(jià)下行有限意味著２０１２年政策不會(huì)做"方向性"調(diào)整。但就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的分層次建設(shè)住房體系的三個(gè)方向來(lái)看，未來(lái)政策由"堵"到"疏"是大勢(shì)所趨，短期內(nèi)以"限購(gòu)"為代表的行政限制措施將繼續(xù)為制度改革贏得時(shí)間差，使房產(chǎn)稅實(shí)施、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效措施具備更充分的探索空間。

房?jī)r(jià)下降將是趨勢(shì)性變化？

與１２月９日中共中央政治局會(huì)議"要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展"表述相比，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的表述增加了"加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給"。一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳遞的信息是通過(guò)擴(kuò)大普通商品住房供應(yīng)來(lái)擴(kuò)大供給，進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，２０１１年樓市調(diào)控中特別強(qiáng)調(diào)如何抑制不合理投融資需求，這是為市場(chǎng)"做減法"，而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加快普通商品房建設(shè)和供應(yīng)，是"做加法"。增加有效供應(yīng)才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場(chǎng)壓力，真正地讓市場(chǎng)回歸健康發(fā)展軌道。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，加快普通商品住房建設(shè)，這是近幾年一貫方針，主要是更好地滿足普通百姓需求，同時(shí)在供應(yīng)量增加之后，有利于改善供需結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商品住宅價(jià)格的穩(wěn)定和合理回落。

星河灣董事副總裁梁上燕表示，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，積極響應(yīng)國(guó)家調(diào)控政策，讓房?jī)r(jià)合理回歸。"我們判斷明年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)更緊，市場(chǎng)環(huán)境也會(huì)更差，因此企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。"

１６日，星河灣將上海的兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)１５％至２０％，同時(shí)對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償。而此前大型房企中已有中海、保利、萬(wàn)科、富力、龍湖地產(chǎn)、綠地等多家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)銷售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，１２月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤達(dá)１９０個(gè)（含別墅），數(shù)量之多創(chuàng)年內(nèi)新高。多數(shù)樓盤通過(guò)送面積、送契稅、送房產(chǎn)稅等方式打折促銷，或是直接給出價(jià)格優(yōu)惠。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為，２０１２年房?jī)r(jià)下降將是趨勢(shì)性變化，將比現(xiàn)在更明顯地從一手房向二手房傳導(dǎo)，從城區(qū)邊緣向中心傳導(dǎo)，從一、二線城市向二、三線城市傳導(dǎo)，從中端房向高端房傳導(dǎo)。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)鋪開？

關(guān)于房產(chǎn)稅，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的表述為"要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)"，專家預(yù)計(jì)２０１２年房地稅仍將繼續(xù)試點(diǎn)，可能在上海和重慶之外增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，但全面鋪開的可能性不大。

一些專家認(rèn)為，目前在部分城市實(shí)施的"限購(gòu)令"畢竟是一種非市場(chǎng)化、過(guò)渡性的調(diào)控措施，從國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，才是解決對(duì)住宅資源過(guò)度占有的根本途徑，才能真正促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住宅資源分配的公平性。

早在年初，上海和重慶分別展開了房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作。中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，從近一年的試點(diǎn)情況來(lái)看，房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)仍存在優(yōu)化空間，首先，房產(chǎn)稅操作認(rèn)定環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及政府部門眾多，征稅的技術(shù)操作環(huán)節(jié)尚不成熟；其次，兩地征收范圍有限，重慶只對(duì)主城區(qū)征收，上海只對(duì)新購(gòu)房征收。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的推廣對(duì)于樓市調(diào)控具有積極意義。第一，可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房產(chǎn)稅是一項(xiàng)長(zhǎng)期成本，將有助于使市場(chǎng)形成理性的需求，結(jié)合交易環(huán)節(jié)成本的提升，可以有效控制房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求，同時(shí)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。第二，可增加地方財(cái)政收入，一定程度上減少地方對(duì)土地出讓金的依賴。此外，目前因財(cái)產(chǎn)性收入而導(dǎo)致的貧富差距的擴(kuò)大將有望通過(guò)房產(chǎn)稅改革而得到控制或縮小。

國(guó)泰君安的相關(guān)研究報(bào)告預(yù)測(cè)，繼上海、重慶之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案可能率先在部分二線城市及一線城市推出，作為限購(gòu)政策未來(lái)退出的對(duì)沖，可抑制投機(jī)性需求。另外，房產(chǎn)稅僅對(duì)增量房征收可能性大，出臺(tái)的稅率將以低于１％為主。（完）